Konto 6310

Zusammenfassung

Das Konto 6310 “Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)” im SKR04 nimmt die Miete für betrieblich genutzte Räume und Grundstücke auf. Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und unterscheidet sich damit von der Pacht, die zusätzlich das Recht auf die Erträge umfasst. Es ist ein Aufwandskonto und gehört zu den Raumkosten. Im SKR03 entspricht ihm das Konto 4210.

Verwendungszweck

Auf 6310 gehört die laufende Grundmiete für unbewegliche Wirtschaftsgüter, also Räume und Flächen. Die Nebenkosten werden getrennt erfasst, damit die reine Raummiete ablesbar bleibt.

Typische Fälle:

• Miete für Büroräume und Verwaltungsgebäude
• Miete für Lager-, Produktions- und Werkstattflächen
• Miete für Verkaufs- und Ausstellungsräume
• Miete für betrieblich genutzte Stellplätze und Freiflächen

Die Miete beweglicher Wirtschaftsgüter wie Maschinen, Geräte oder Einrichtungen gehört nicht auf 6310, sondern auf 6835. Auch Heizung, Strom und Reinigung laufen über eigene Konten, selbst wenn sie in derselben Nebenkostenabrechnung stehen.

Abgrenzung zu anderen Konten

• 6315 Pacht (unbewegliche Wirtschaftsgüter): bei der Pacht darf der Pächter zusätzlich die Erträge der Sache ziehen, etwa bei einem verpachteten Betrieb.
• 6320 Heizung und 6325 Gas, Strom, Wasser: Energie- und Versorgungskosten aus der Nebenkostenabrechnung.
• 6348 Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer (abziehbarer Anteil): eigener Sachverhalt mit besonderen steuerlichen Grenzen.
• 6835 Mieten für Einrichtungen (bewegliche Wirtschaftsgüter): Miete für Maschinen, Geräte und Einrichtungsgegenstände.

Buchungsbeispiele

Beispiel 1: Monatsmiete mit Umsatzsteuer

Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert und berechnet 2.000,00 EUR netto zuzüglich 380,00 EUR Umsatzsteuer. Die Miete wird überwiesen.

Soll	Haben	Betrag
6310 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	1800 Bank	2.380,00 EUR
1406 Abziehbare Vorsteuer 19 %		380,00 EUR

Im SKR03 lautet die Buchung 4210 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter) und 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 % an 1200 Bank.

Beispiel 2: Miete ohne Umsatzsteuer

Der Vermieter hat nicht optiert, die Vermietung bleibt nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Gezahlt werden 1.500,00 EUR, ein Vorsteuerabzug entfällt.

Soll	Haben	Betrag
6310 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	1800 Bank	1.500,00 EUR

Im SKR03 wird 4210 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter) an 1200 Bank gebucht.

Beispiel 3: Nebenkostenvorauszahlung getrennt erfasst

Für Heizung werden zusätzlich 300,00 EUR netto zuzüglich 57,00 EUR Umsatzsteuer vorausgezahlt.

Soll	Haben	Betrag
6320 Heizung	1800 Bank	357,00 EUR
1406 Abziehbare Vorsteuer 19 %		57,00 EUR

Im SKR03 lautet die Buchung 4230 Heizung und 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 % an 1200 Bank.

Steuerliche Aspekte

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Der Vermieter kann nach § 9 UStG auf die Befreiung verzichten, wenn der Mieter das Objekt für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ob die Mietrechnung Umsatzsteuer ausweist, entscheidet damit der Vermieter, nicht das Buchungskonto.

Die Miete ist Betriebsausgabe, soweit die Räume betrieblich genutzt werden; bei gemischter Nutzung ist aufzuteilen. Gewerbesteuerlich können Miet- und Pachtzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter nach § 8 GewStG anteilig hinzugerechnet werden, wofür der SKR04 ein eigenes Konto vorhält. Vorausgezahlte Mieten für das Folgejahr gehören über die Rechnungsabgrenzung in die richtige Periode. Mietverträge und Abrechnungen sind nach § 147 AO aufzubewahren und müssen den GoBD entsprechen.

Häufige Fehler

• Nebenkosten in der Grundmiete belassen. Heizung, Strom und Reinigung haben eigene Konten.
• Vorsteuer trotz steuerfreier Miete gezogen. Ohne Option nach § 9 UStG gibt es keine Umsatzsteuer und keinen Abzug.
• Maschinen- und Gerätemieten auf 6310. Sie gehören auf 6835.
• Kaution als Aufwand gebucht. Sie ist eine Forderung gegen den Vermieter.
• Periodenabgrenzung vergessen. Eine im Dezember gezahlte Januarmiete gehört über die aktive Rechnungsabgrenzung in das Folgejahr.

FAQ

Welches Konto entspricht der 6310 aus dem SKR04 im SKR03?

Das Konto 4210 “Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)”. Auch die Nebenkostenkonten unterscheiden sich, etwa 6320 Heizung im SKR04 gegenüber 4230 Heizung im SKR03.

Wann steht auf der Mietrechnung Umsatzsteuer?

Nur, wenn der Vermieter nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG verzichtet hat. Das ist ihm erlaubt, wenn der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ohne Verzicht bleibt die Miete ohne Umsatzsteuer.

Wie behandle ich eine Mietvorauszahlung über den Jahreswechsel?

Der Teil, der auf das neue Jahr entfällt, gehört nicht in den Aufwand des alten Jahres. Er wird über einen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und erst im Folgejahr aufwandswirksam. So bleibt der Mietaufwand jeder Periode zutreffend ausgewiesen.

Quelle: DATEV-Kontenrahmen SKR 03, Art.-Nr. 11174 (bzw. SKR 04, Art.-Nr. 11175), Stand 2026; Kontozweck geprueft gegen buchungssatz.de am 2026-09-08.