Konto 4210

Zusammenfassung

Das Konto 4210 “Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)” im SKR03 erfasst die Miete für betrieblich genutzte Räume und Grundstücke. Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch; sie unterscheidet sich von der Pacht, bei der zusätzlich die Früchte gezogen werden dürfen, und von der Leihe, die unentgeltlich ist. Das Konto ist ein Aufwandskonto und gehört zu den Raumkosten. Im SKR04 entspricht ihm das Konto 6310.

Verwendungszweck

Auf 4210 buchst du die laufende Grundmiete für unbewegliche Wirtschaftsgüter, also Räume und Flächen.

Typische Fälle:

• Miete für Büroräume und Verwaltungsgebäude
• Miete für Lager-, Produktions- und Werkstattflächen
• Miete für Verkaufs- und Ausstellungsräume
• Miete für betrieblich genutzte Stellplätze und Freiflächen

Nicht auf 4210 gehört die Miete beweglicher Wirtschaftsgüter wie Maschinen, Geräte oder Fahrzeuge; dafür ist 4960 vorgesehen. Auch Nebenkosten wie Heizung, Strom und Reinigung werden getrennt erfasst, damit die reine Raummiete erkennbar bleibt.

Abgrenzung zu anderen Konten

• 4220 Pacht (unbewegliche Wirtschaftsgüter): Pacht umfasst zusätzlich das Recht, die Erträge der Sache zu ziehen, etwa bei einem verpachteten Betrieb.
• 4230 Heizung und 4240 Gas, Strom, Wasser: Energie- und Versorgungskosten. Sie stehen häufig in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters, gehören aber nicht auf das Mietkonto.
• 4288 Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer (abziehbarer Anteil): eigener Sachverhalt mit besonderen steuerlichen Grenzen.
• 4960 Mieten für Einrichtungen (bewegliche Wirtschaftsgüter): Miete für Maschinen, Geräte und Einrichtungen.

Buchungsbeispiele

Beispiel 1: Monatsmiete mit Umsatzsteuer

Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert und stellt 2.000,00 EUR netto zuzüglich 380,00 EUR Umsatzsteuer in Rechnung. Die Miete wird überwiesen.

Soll	Haben	Betrag
4210 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	1200 Bank	2.380,00 EUR
1576 Abziehbare Vorsteuer 19 %		380,00 EUR

Im SKR04 lautet die Buchung 6310 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter) und 1406 Abziehbare Vorsteuer 19 % an 1800 Bank.

Beispiel 2: Miete ohne Umsatzsteuer

Der Vermieter hat nicht optiert, die Vermietung bleibt nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Es werden 1.500,00 EUR gezahlt, ein Vorsteuerabzug entfällt.

Soll	Haben	Betrag
4210 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	1200 Bank	1.500,00 EUR

Im SKR04 wird 6310 Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter) an 1800 Bank gebucht.

Beispiel 3: Nebenkostenvorauszahlung getrennt erfasst

Neben der Grundmiete werden 300,00 EUR netto zuzüglich 57,00 EUR Umsatzsteuer für Heizung vorausgezahlt.

Soll	Haben	Betrag
4230 Heizung	1200 Bank	357,00 EUR
1576 Abziehbare Vorsteuer 19 %		57,00 EUR

Im SKR04 lautet die Buchung 6320 Heizung und 1406 Abziehbare Vorsteuer 19 % an 1800 Bank.

Steuerliche Aspekte

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann jedoch nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter das Objekt für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ob auf deiner Mietrechnung Umsatzsteuer steht, hängt also von der Entscheidung des Vermieters ab und ist keine Frage des Buchungskontos.

Die Miete ist als Betriebsausgabe voll abziehbar, soweit die Räume betrieblich genutzt werden. Bei gemischter Nutzung ist aufzuteilen. Für die Gewerbesteuer ist zu beachten, dass Miet- und Pachtzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter nach § 8 GewStG anteilig hinzugerechnet werden können; der SKR03 hält dafür ein eigenes Konto bereit. Mietverträge, Rechnungen und Nebenkostenabrechnungen sind nach § 147 AO aufzubewahren und müssen den GoBD entsprechen.

Häufige Fehler

• Nebenkosten in der Grundmiete versteckt. Heizung, Strom und Reinigung haben eigene Konten und gehören dorthin.
• Vorsteuer gezogen, obwohl die Miete steuerfrei ist. Ohne Option nach § 9 UStG steht auf der Rechnung keine Umsatzsteuer und es gibt keinen Abzug.
• Miete beweglicher Wirtschaftsgüter auf 4210. Maschinen- und Gerätemieten gehören auf 4960.
• Kaution als Aufwand gebucht. Eine Mietkaution ist eine Forderung gegen den Vermieter und kein Aufwand.
• Jahresabgrenzung übersehen. Vorausgezahlte Mieten für das Folgejahr gehören über die Rechnungsabgrenzung in die richtige Periode.

FAQ

Was ist das Konto 4210 aus dem SKR03 im SKR04?

Es entspricht dem Konto 6310 “Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)”. Auch die Nebenkostenkonten wechseln, etwa von 4230 Heizung auf 6320 Heizung.

Warum steht auf manchen Mietrechnungen keine Umsatzsteuer?

Weil die Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei ist. Der Vermieter kann nach § 9 UStG auf diese Befreiung verzichten, wenn der Mieter das Objekt für vorsteuerunschädliche Umsätze nutzt. Ohne Verzicht bleibt die Miete ohne Umsatzsteuer, und ein Vorsteuerabzug ist ausgeschlossen.

Wie buche ich die Mietkaution?

Nicht als Aufwand. Die Kaution bleibt dein Vermögen und wird als Forderung gegenüber dem Vermieter geführt, bis sie am Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt oder verrechnet wird. Erst eine tatsächliche Verrechnung mit offenen Ansprüchen führt zu einem Aufwand.

Quelle: DATEV-Kontenrahmen SKR 03, Art.-Nr. 11174 (bzw. SKR 04, Art.-Nr. 11175), Stand 2026; Kontozweck geprueft gegen buchungssatz.de am 2026-09-08.